О выкупе земли под нашей дорогой

Уважаемые соседи!
Один из борцов за чистоту закона пожаловался в прокуратуру Тульской области на то, что наша дорога от Велегожского шоссе до Лужка (до шлагбаума) находится на чужой земле и потому мы, якобы, не имеем права её ремонтировать. Сразу отмечу: дорога НАША , сделана на наши деньги, есть договор и акт приёмки дороги и ответственность за дорогу лежит на нас. Но земля под дорогой (как и всё поле) не наша — частная собственность и за неё отвечает владелец земли. Дорога и земля — это два самостоятельных объекта, хотя и неразрывные. Похожая история была в 2014г. с дорогами внутри СНТ, тогда мы выкупали землю.
Последовала проверка Росреестра, составлен акт о том, что земля на этом поле «Для сельхозпроизводства» (что и так было известно) и дорога на ней — это использование земли не по назначению, т.е. было найдено совсем другое нарушение. Землю под дорогой надо либо переоформить в другой вид использования, т.е. «Для общего назначения» (дорога), либо восстановить поле. Сейчас владельцу земли выписан штраф и если до повторной проверки нарушение не будет устранено, то штраф будет увеличен и будет регулярно повторяться. Владелец земли — частное лицо (а фактически Юнипаркс!), не является владельцем дороги, поэтому Юнипаркс не может переоформить землю под дорогой в другой вид использования, да ему это и не надо.

Предложение Юнипаркса: если мы даём согласие на выкуп, Юнипаркс выполняет:

выдел участка земли под дорогой в отдельный участок
кадастровое оформление участка
заключает с нами договор купли-продажи.

После покупки участка мы пишем заявление в администрацию Заокского района на изменение вида разрешённого использования своей земли со своей дорогой с «Для сельхозпроизводства» на «Для общего назначения» (дорога).

В случае нашего несогласия, Юнипарксу остаётся только перекопать дорогу, чтобы не платить штрафы.

Цена вопроса: Юнипаркс предложил стандартную цену 5000 руб. за сотку — та же, что была в 2014г. Ориентировочная длина дороги составляет 410м при ширине 10м (с кюветами) получается стоимость 205000 руб. Точная стоимость будет определена только после кадастрового оформления. Стоимость кадастровых работ также оплачивается нами, как заинтересованной стороной. Итоговая стоимость составит около 250000 руб. У нас в этом году уже было достаточно взносов, поэтому, чтобы не перенапрягать народ, можно взять средства из резервного фонда.

Мнение правления: участок земли под дорогой стоит вполне разумных денег и его надо выкупить, чтобы в будущем не возникало вопросов. Тем более, что сейчас лучше вложить деньги в землю, чем их съест инфляция.

Предложения правления.
1. Провести общее собрание СНТ «Лужок» с повесткой «О выкупе земли под дорогой от Велегожского шоссе до СНТ «Лужок» в очно-заочной форме с использованием бюллетеней в период с 18 декабря по 8 января.
2. Выполнить подсчёт результатов голосования 08.01.2022 на очном собрании в Лужке.
3. На голосование в бюллетени выносятся вопросы:
1) приобрести участок земли под дорогой
2) выполнить все работы по оформлению и приобретению земельного участка за счёт средств резервного фонда (фонда ИОП)
3) поручить оформление кадастрового учёта и регистрацию прав на участок от имени СНТ председателю
4. Предложения по повестке можно подать в правление до 04.12.2021

Время для проведения голосования выбрано с учётом того, что многие на Новый год приедут в Лужок и смогут получить бюллетень, например, на охране, заполнить и сдать — не надо самому печатать, чтобы расписаться. На очное собрание для подсчёта голосов может прийти любой, кто не успел или не смог заполнить бюллетень или решил пообщаться и получить ответы на вопросы до принятия своего решения.

История вопроса: ранее, в 2019г. мы пытались выкупить эту землю, ездили с Александром (уч.34) на переговоры в Юнипаркс, но на тот момент они не хотели продавать нам землю и были согласны только на сервитут. Мы согласились на сервитут, написали им официальное письмо и несколько раз напоминали им, но ответа не последовало, были ссылки на занятость, пандемию и «… да, кому это надо». Прошло 2 года и вот сейчас они хотят продать нам эту землю, т.к. боятся продолжения набегов Росреестра и, возможно, отчаялись сделать на этой земле новый посёлок.

Так жалоба в прокуратуру превратилась в совсем другую историю.

Теория вопроса:
1. Сотрудник Росреестра, составивший акт о нарушениях, сказал, что без жалобы и указания разобраться ни кто бы не стал делать проверку НИКОГДА. Кроме использования земли не по назначению, других нарушений они не нашли.
2. Для консультации записались и сходили на приём в администрацию Заокского района. Зам. главы администрации Михайлова У.А. дала пояснения, что действительно мы можем выкупить выделенный участок земли под дорогой и потом написать заявление на изменение вида разрешённого использования на «Для общего назначения» (дороги). Препятствий не будет, документ «Правила землепользования и застройки МО Страховское» (ПЗЗ) позволяет это сделать. Наличие приказа Минкульта по Поленово может затормозить перевод земли в другой вид использования до принятия решений по Поленово, но это всё-равно что иметь незарегистрированный из-за Поленово дом — ни кто не отнимет, тем более, что дорога была сделана за 3 года до приказа.
3. Передать дорогу в муниципальное владение не получится — ответ властей однозначный: НЕТ.
Администрация чётко определила свою позицию: ремонт и обслуживание дорог, находящихся на негосударственной земле, должен выполняться силами заинтересованного лица, власти не обязаны и не будут брать частные дороги на свой баланс, — нет ни желания, ни денег («свои дороги не можем отремонтировать»).
4. Сервитут на землю под дорогой в нашем случае может быть только частный (не публичный), т.к. используется только для СНТ. Первоначально в 2019г. шёл разговор о бесплатном сервитуте на максимально большой срок. Сейчас владелец земли — против сервитута, поэтому без суда вопрос не решить, как следствие появится стоимость сервитута и ограниченный срок действия. И ещё: лучше купить навсегда, чем оформить на время и постоянно платить. Кто его знает, может владелец через 10 лет передумает и решит, что на месте дороги ему удобнее сажать морковку, отменит наш сервитут и попросит перенести дорогу.

О форме проведения собрания.
В соответствии с законом 217-ФЗ решение о приобретении земли должно приниматься на очном общем собрании. Но в связи с пандемией, 31.07.2020 (307-ФЗ) были внесены изменения в закон, которые разрешают провести заочное голосование. Заочное от очно-заочного отличается только тем, что подсчёт голосов ведёт правление и очная часть не предполагается. Тем не менее, для того, чтобы была полная ясность, можно провести встречу непосредственно перед началом подсчёта голосов. Желающие могут прийти на подсчёт голосов, выяснить непонятные моменты и проголосовать. Число пришедших будет ограничено санитарными мерами и, естественно, обязательно соблюдение правил противоковидного режима.
___